Régime fiscal LMNP : une fausse bonne idée ?

Chouchou de nombreux investisseurs en immobilier, le régime fiscal LMNP est parfois également décrié par des investisseurs plus chevronnés qui lui reprochent son côté "niche fiscale" et sa taxation trop importante pour qui veut devenir un serial investisseur. Qu'en est-il vraiment ? Faisons ici le point sur ce qu'est le régime LMNP, comment il fonctionne et dans quels cas il est adapté, ou au contraire moins recommandé.

LMP, LMNP, Pinel, Malraux... Pourquoi tous ces dispositifs fiscaux ?

L'État français trouve son intérêt dans l'investissement immobilier pour plusieurs raisons :

• Les investisseurs immobiliers permettent de maintenir un parc d'habitation de qualité sur le sol français et donc contribuent à favoriser l'accès au logement décent pour un maximum de personnes.
• Les investisseurs immobiliers contribuent à remplir les caisses de l'État via les nombreuses taxes qui sont prélevées sur les projets immobiliers : droits de mutation (frais de notaire), impôt sur les revenus locatifs, impôt sur la plus-value à la revente...
• L'investissement immobilier est générateur d'emploi sur le territoire : agents immobiliers, gestionnaires locatifs, artisans, comptables, notaires...

Pour toutes ces raisons, l'État cherche à encourager l'investissement immobilier via différents régimes fiscaux favorables. Il existe deux grandes catégories de régimes fiscaux favorables pour les investisseurs immobiliers :

• Les régimes de défiscalisation, qui permettent à l'investisseur de transformer une partie de son impôt sur le revenu en patrimoine, par exemple : Pinel Neuf (de loin le plus célèbre), Pinel Ancien, Dispositif Malraux, Dispositif Monument Historique...
• Les régimes de rendement, qui permettent à l'investisseur de maximiser le rendement de son projet immobilier locatif après impôt : le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Nous nous intéressons plus particulièrement ici au cas du LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, particulièrement intéressant pour les investisseurs qui veulent mettre en place des projets de rendement. C'est-à-dire des projets où les loyers couvrent l'intégralité des charges et du crédit, voire les dépassent, et où "le bien se paye tout seul".

Définition : la fiscalité LMNP qu'est-ce que c'est ?

Dans quel cas le régime LMNP s'applique ?

Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique pour :

• Un particulier qui détient un bien immobilier en son nom propre (pas de SCI donc)
• Qui propose son bien à la location avec un bail meublé
• Dont les revenus locatifs n'excèdent pas 23k€ annuels OU représentent moins de 50% des revenus du foyer

On voit donc que les critères sont assez faciles à remplir pour un investisseur immobilier qui détiendrait 1 ou 2 biens d'investissement locatif.

Les explications officielles concernant le régime LMNP sont accessibles ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

Que permet le régime fiscal LMNP ?

Si vous rentrez dans les cases du régime LMNP présentées ci-dessus, 2 options s'offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs aux impôts :

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Le régime LMNP simplifié

Vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos revenus locatifs et vous êtes imposés sur le reste à votre taux marginal d'imposition + 17,2% de prélèvements sociaux.

Par exemple, si vous percevez 20k€ de loyers annuels et que votre taux marginal d'imposition est de 30%, vous paierez donc chaque année 20k€ x 50% x (30% + 17,2%) = 4720 € d'impôt sur le revenu. Cette version a le mérite d'être extrêmement simple, mais pas très intéressante financièrement.

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Le régime LMNP réel

C'est là que la magie opère... ✨✨✨ En LMNP au réel, vous allez pouvoir déduire énormément de charges et d'amortissements de vos revenus. Vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs :

• Toutes les charges récurrentes (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, garantie loyers impayés...)
• Vos intérêts de crédit
• Les amortissements (amortissement du bien sur 30 ans, amortissement des travaux sur 10 ans, amortissement du mobilier sur 5 ans)
• La réserve de déficit initial composée de : frais d'agence, frais de chasse (si vous êtes accompagné.e dans l'achat), frais de notaire, frais bancaires (frais de dossier et frais de garantie), frais de courtage (si vous êtes passé.e par un courtier).

Ces différentes charges et amortissements déductibles représentent des sommes très importantes et dans la plupart des cas, aucun impôt sur le revenu n'est dû pendant au moins 10 années.

Dans le cas des projets à très fort rendement, on voit que l'impôt sur le revenu commence à s'appliquer à partir de la 11e année, une fois épuisés les amortissements de mobilier, travaux et la réserve de déficit initial.

Qui plus est, les évolutions réglementaires liées à la rénovation énergétique des bâtiments imposent de plus en plus des travaux conséquents aux investisseurs immobiliers. Le régime LMNP et sa possibilité d'amortir les travaux est donc particulièrement intéressant dans ce cadre là puisque les travaux (en particulier les travaux de rénovation énergétique) viennent augmenter la valeur du bien, et permettent d'annuler ou diminuer l'impôt sur le revenu.

Pour approfondir le sujet de la rénovation énergétique, consultez notre article sur l'efficacité énergétique et l'investissement locatif.

Mais dans le cas des projets à fort rendement, la trésorerie accumulée au cours des 10 premières années grâce au cash flow permet ensuite de payer l'impôt sur le revenu jusqu'à la fin du crédit.

Concrètement, le régime LMNP réel combiné à des projets immobiliers locatifs à fort rendement (rendement brut > 7%) permet de réaliser des projets complètement auto-financés, même après impôt. C'est-à-dire que vous avez un bien qui se paye grâce aux loyers et que même avec les impôts, vous n'avez aucune trésorerie à sortir de votre poche. Magique non ? 😉

Examinons l'exemple ci-dessus. Il s'agit d'un projet réel Shaka. Voici les paramètres :

• Achat d'une maison pour une colocation ; projet à 303k€ (tout compris)
• Rendement brut à 9,8%
• Financement sur 25 ans avec apport de 20k€
• Taux marginal d'imposition de l'investisseur à 30%

Dans cet exemple, on voit bien que :

• il n'y a aucun impôt sur le revenu pendant les 10 premières années
• les 10 premières années sans impôt permettent de mettre de côté 25k€ de trésorerie (2,5k€/an pendant 10 ans)
• l'impôt sur le revenu commence à partir de la 11e année
• la trésorerie accumulée est consommée par l'impôt sur le revenu jusqu'à la 23e année
• il y a un petit effort d'épargne pour financer l'impôt sur le revenu la 24e et la 25e année
• à partir de la 26e année, le crédit est terminé et la trésorerie grimpe en flèche

Cet exemple illustre bien la puissance du régime LMNP combiné à un projet à fort rendement et à un financement long. L'effort d'épargne pour acquérir un bien à 250k€ (prix du bien + travaux) est de 20k€ (apport initial) + 6k€ (effort de trésorerie des années 24 et 25 pour payer l'IR). Avec un projet comme ça, vous transformez donc 26k€ en 250k€ en 25 ans, sans pendre en compte la hausse du marché de l'immobilier.

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Et quid de l'imposition sur la plus-value ?

Là encore, le régime LMNP (que vous optiez pour l'option au réel ou l'option simplifiée) est très intéressant. En effet, puisque vous détenez le bien en nom propre, et pas en SCI, alors vous bénéficiez d'un abattement d'impôt sur la plus-value, proportionnel à la durée de détention du bien.

La formule de calcul est atrocement compliquée et nous vous l'épargnons ici, mais ce qu'il faut retenir :

• Dès la 6e année de détention, vous commencez à bénéficier d'une réduction d'imposition sur la plus-value en cas de revente
• À partir de la 22e année de détention du bien, vous ne payez plus aucun impôt sur la plus-value en cas de revente
• Les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. C'est-à-dire que si vous avez acheté un bien 200k€, que vous avez amorti 100k€ dans le cadre du régime fiscal LMNP au réel (voir ci-dessus), alors la plus-value sera calculée par rapport au prix d'achat de 200k€ et non pas par rapport au prix d'achat net d'amortissement (200-100k€). C'est particulièrement avantageux, par rapport notamment au cas de la SCI à l'IS.