Investissement Locatif : Faut-il Investir via une SCI ou en Nom Propre ?

Investir via une SCI à l'IS (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés)

Présentation et avantages du Régime

Pour investir dans l'immobilier, il est possible de ne pas investir en son nom propre, mais d'investir par l'intermédiaire d'une société. Concrètement, vous créez une société dont vous (et d'autres associés) détiennent les parts et c'est la société qui achète le bien. On peut le faire avec tout type de société : SAS, SARL, SCI, SCP... Mais en matière d'immobilier, c'est souvent la SCI qui est utilisée. La SCI à l'IS ressemble exactement à une société "classique".

Concrètement, avec une SCI à l'IS vous pouvez :

• Vous associer avec des partenaires pour monter votre projet (amis, famille...) de façon bien plus simple qu'en indivision (c'est une société avec des statuts et ça permet donc beaucoup de souplesse dans les règles de gouvernance)
• Optimiser la transmission de patrimoine à vos enfants (céder des parts à vos enfants tout en gardant le contrôle des biens, obtenir des décotes sur les frais de succession...)
• Si vous êtes chef d'entreprise : utiliser l'épargne de votre entreprise pour investir sans vous verser de dividende (on passe par la case holding plutôt que par le versement de dividendes et c'est bien plus intéressant fiscalement)
• Conserver tous les revenus locatifs dans la SCI et ne rien vous verser pour réduire considérablement l'impôt sur le revenu locatif (IS à 15% jusqu'à 38k€ ; pas d'autre imposition si aucune rémunération des associés) ; il faut en revanche dans ce cas-là réinvestir ce capital accumulé via la SCI.
• Amortir tous les frais + le bien pour payer pas ou peu d'impôts (au moins les premières années) ; comme en LMNP mais attention, la fiscalité sur la plus-value à la revente est nettement moins avantageuse qu'en LMNP puisque les amortissements sont déduits du montant d'achat (ex. vous achetez 100, vous amortissez 40, vous revendez 100, vous êtes imposé sur 100-60=40 pour l'impôt sur la plus-value)

Dans quel cas investir via une SCI à l'IS ?

• Vous vous associez à plusieurs pour investir (au-delà du foyer, avec des frères et sœurs, amis...)
• Vous êtes chef d'entreprise et vous voulez investir l'épargne de votre SAS/SARL via une holding
• Vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants
• Vous n'avez pas prévu de revendre le bien
• Vous gagnez très bien votre vie et vous souhaitez séparer complètement vos revenus locatifs de vos autres revenus (les revenus locatifs restent dans la SCI et seront réinvestis sans vous être versés en rémunération)
• Vous démarrez un parcours d'investisseur que vous souhaitez muscler (la SCI vous permettra dans ce cas de limiter au maximum l'imposition sur les revenus locatifs et de réinvestir un maximum de ces revenus dans de nouveaux projets

Quels sont les inconvénients de la SCI à l'IS ?

• Comptabilité obligatoire (c'est à double tranchant : ça coûte un peu d'argent tous les ans, mais ça permet de présenter une comptabilité professionnelle en cas de revente et donc d'augmenter la valeur de son bien)
• Taxation très lourde en cas de revente : si vous comptez revendre le bien dans quelques années pour faire tourner votre capital, pensez plutôt LMNP
• Frais importants de création de SCI (on vous conseille de ne pas copier-coller des statuts sur Internet et de faire appel à un avocat fiscaliste qui vous rédigera des statuts sur-mesure qui correspondent exactement à votre projet)

Peut-on changer en cours de route et passer en SCI ?

Oui et non... 🙂

Avant la signature de l'acte authentique

Il est possible de prévoir dans le compromis de vente une clause (légale) dite de substitution. Concrètement, vous signez le compromis en votre nom propre, mais vous ajoutez une clause qui dit que quelqu'un d'autre pourra se substituer à vous pour la signature de l'acte authentique. Ça vous laisse le temps de créer votre SCI et de la substituer à vous pour la signature de l'acte authentique.

Après la signature de l'acte authentique

C'est toujours possible, mais une fois l'acte authentique signé, passer un bien d'une détention en nom propre à une SCI revient à en faire une mutation (comme le vendre), ce qui équivaut à un nouveau passage chez le notaire. Il faudra donc :

• Faire une évaluation de plus-value (avec un commissaire aux apports) et payer l'impôt sur la plus-value dû à ce moment-là
• Payer un droit d'enregistrement de 5% de la valeur du bien (si SCI à l'IS)

Apporter un bien à une SCI après l'achat coûte donc assez cher et il vaut mieux éviter d'avoir à changer en cours de route !

Investir via une SCI à l'IR (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu)

Il existe quelques cas très spécifiques où la SCI à l'IR peut être avantageuse, mais soyons francs, pour de l'investissement locatif, ça n'arrive quasiment jamais. On ne traitera donc pas ici le régime de la SCI à l'IR.

Concrètement quel régime choisir ?

Pour une réponse un peu simpliste, on pourrait dire que si vous êtes un "petit" investisseur le LMNP est parfait et que si vous êtes un investisseur avec de grandes ambitions de développement de patrimoine immobilier, alors la SCI à l'IS est le véhicule de choix.

Malgré tout, il y a des spécificités de votre situation à prendre en compte et en cas de doute, le mieux est de faire un bilan de situation avec un comptable spécialisé en immobilier, un notaire ou un avocat fiscaliste pour qu'il vous conseille sur le meilleur montage fiscal à mettre en œuvre pour votre projet.