9 erreurs à éviter lors de votre premier investissement locatif en 2025

Dernière mise à jour :

29/4/2025

Au-delà de l’aspect éthique et durable que l’on a à coeur de mettre en avant dans notre métier, il y a 3 raisons principales pour lesquelles nos futurs clients viennent nous voir pour faire un investissement locatif :

‍

se constituer et développer leur patrimoine
générer des revenus passifs pour vivre plus aisément
préparer une retraite anticipée ou avoir un complément de revenus à ce moment-là.

‍

L’investissement locatif est une approche tentante, notamment parce qu’elle est bien moins risquée que d’investir sur les marchés financiers. On le voit d’autant plus en ce moment avec les décisions de Trump et l’effondrement des actifs boursiers.

‍

Mais entre la précipitation et le manque d’expertise du marché, vous pouvez aussi transformer votre rêve en véritable cauchemar.

Pour éviter ça, voici les 9 principaux écueils à éviter, inspirés des aventures de certains de nos clients, avant de faire appel à nous.

‍

Au sommaire de cet article :

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif, et vous voulez être accompagné.e ? 🤯 Shaka réalise votre projet de A à Z. Au programme : rendement élevé 🤑, accompagnement sur-mesure 🤙 et rénovation énergétique 🌳. Découvrez notre solution d'investissement locatif clé en main.

1. Ne pas définir une stratégie d'investissement claire

‍

Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif rentable, il est essentiel de déterminer vos objectifs.

‍

Que souhaitez-vous obtenir avec cet achat locatif ?

1. Un complément de revenu rapide ou pour votre retraite ?

2. Une plus-value à la revente ?

3. Une optimisation fiscale ?

‍

Cette réflexion vous aidera à faire le meilleur choix pour l’ensemble de ces critères :

‍

type de bien
localisation
régime fiscal
mode de gestion du bien locatif

‍

En somme, une stratégie bien définie est la clé d'un investissement locatif rentable.

‍

2. Négliger l'étude du marché locatif

‍

Autre erreur à éviter à tout prix, se lancer sans analyse du marché. Si vous savez déjà dans quelle ville investir, vous aurez besoin d’évaluer notamment les loyers pratiqués, la tension locative et la dynamique économique de la zone.

Le pire investissement locatif que vous pourrez faire, c’est de vous laisser berner par une rentabilité attractive qui ne tient pas compte de la vacance locative.

‍

Exemple avec la ville de Saint-Etienne qui a longtemps été le Saint Grââl de la colocation. Pendant quelques années, c’était le spot parfait pour un investissement locatif rentable… jusqu’à ce que le marché soit saturé et de coloc.

‍

Sauf que le temps que l’info fasse son chemin, de nombreux investisseurs plein d’espoir s’y sont cassé les dents et se retrouvent aujourd’hui avec des biens qu’ils n’arrivent pas à louer.

Pour connaître les meilleures villes où investir en 2025 en tenant compte de la vacance locative, rdv sur notre guide : Tension locative : dans quelles villes investir en 2025 ?

‍

3. Sous-estimer les coûts d'investissement

‍

Beaucoup d'investisseurs se concentrent uniquement sur le prix d'achat et le loyer potentiel, en oubliant les charges annexes : frais de notaire, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, gestion locative, etc.

‍

De plus, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, pouvant atteindre jusqu'à 47,2 % pour les contribuables dans la tranche marginale à 30 %. Une mauvaise estimation de ces coûts peut transformer un investissement locatif rentable en un bourbier financier.

‍

Pour éviter les écueils en terme de fiscalité, nous vous conseillons de lire attentivement notre guide : Investissement Locatif : Faut-il Investir via une SCI ou en Nom Propre ?

‍

En bonus, vous pouvez télécharger gratuitement notre modélisation financière pour simuler vos projets. C’est celle-là même que nous utilisons au quotidien pour les projets de nos clients. Récupérez-la ici.

‍

4. Choisir un bien inadapté à l'investissement locatif

‍

On revient sur notre point 2 : bien connaître le marché immo avant de se lancer, parce que ce point est crucial. Au-delà de la vacance locative et d’autres critères essentiels à prendre en compte, le type de bien dans lequel vous allez investir fera toute la différence.

‍

Pour vous assurer un investissement locatif rentable, vous devez vous adapter à la demande locative locale et pour ça, il faut la connaître.

‍

Exemples d’investissement à ne SURTOUT pas faire :

- Acheter une surface trop petite dans une zone rurale (un studio dans la Creuse par exemple) ou une surface trop grande dans une zone étudiante

- Investir dans un T2 de 60m2 à 2 pas d’une université dans une ville comme Montpellier serait, par exemple, une ineptie !

‍

Dans une telle ville, il est bon de privilégié les petites surfaces comme les studios, T1 bis ou petit T2 pour bénéficier au maximum de la tension locative.

Si vous voulez d’ailleurs en savoir plus sur Montpellier, l’une de nos villes de prédilection, rdv sur notre guide : Investissement locatif à Montpellier.

‍

Où investir en France en 2025 ?

Les 100 plus grandes villes françaises analysées !

Nous avons appliqué la méthode présentée ici aux 100 plus grandes villes de France pour vous aider à planifier votre prochain investissement.
‍
Chaque ville est rigoureusement analysée à l'aide de données chiffrées et nous vous présentons ses points forts / faibles.
‍
Tout simplement l'analyse la plus complète en 2025 !

Télécharger l'analyse (très) complète

5. Ignorer les aspects juridiques et fiscaux

‍

L'investissement locatif est encadré par de nombreuses réglementations : diagnostics obligatoires, encadrement des loyers, normes énergétiques, etc.

Ignorer ces aspects peut entraîner des sanctions ou des difficultés à louer votre bien.

‍

Raison pour laquelle il est essentiel de bien s’entourer… Parce qu’à moins d’avoir beaucoup de temps et une énergie considérable à fournir, on ne peut devenir expert dans tous les métiers requis pour faire un investissement rentable : courtier, conseiller en gestion de patrimoine, agent immo, notaire, experts-comptable, artisans, conciergerie etc.

D’où l’intérêt, dans ce cas, d’une solution clé en main pour votre investissement locatif dans laquelle on vous offre sur un plateau une équipe d’experts qui sont là pour répondre à vos besoins.

‍

Par ailleurs, il existe plusieurs dispositifs fiscaux avantageux, comme le dispositif Denormandie (super intéressant mais il n’est dispo que dans certaines villes, donc bien se renseigner) ou Loc'Avantages, qui peuvent optimiser la rentabilité de votre investissement.

‍

6. Ne pas anticiper la gestion locative

‍

La gestion d'un bien locatif demande un temps considérable et peut-être une grande source de stress. C’est un peu la loi de Pareto qui fait foi ici : 80% des locataires ne posent presque jamais de souci et 20% d’entre eux sont la source de 80% des problèmes. Là aussi, s’entourer d’experts qui sauront identifier les locataires dignes de confiance est un sacré plus.

‍

Sans parler de toute la recherche en cas de turn-over, de la rédaction du bail, la gestion des loyers, les relances, l’entretien du bien etc. Ne pas anticiper cette charge peut entraîner des problèmes de gestion et une rentabilité moindre.

‍

7. Se laisser guider par l'émotion

‍

Une erreur commune que l’on retrouve chez beaucoup de nos clients qui viennent nous voir pour un second achat.

Leur premier investissement locatif ayant été guidé par le fameux “coup de coeur” ils ont réalisé que ça n’en faisait pas forcément l’investissement le plus rentable, loin s’en faut.

‍

L'achat d'un bien locatif doit être une décision rationnelle, basée sur des critères objectifs : rentabilité, demande locative, potentiel de valorisation, etc. Se laisser séduire par un bien "coup de cœur" sans analyser sa pertinence en tant qu'investissement peut conduire à des déconvenues.

‍

8. Négliger la diversification d'investissements

‍

C’est la base d’une bonne stratégie d’investissement.

Mettre tous ses œufs dans le même panier est risqué. Diversifier ses investissements, en termes de localisation géographique, de types de biens (appartements, immeuble de rapport), ou de régimes fiscaux, permet de répartir les risques et d'optimiser la rentabilité globale de son portefeuille immobilier.

‍

9. Oublier l'importance de l'emplacement

‍

Nous l’avons mis en dernier mais en réalité, c’est LE critère le plus important pour faire un investissement locatif rentable.

L'emplacement est un facteur déterminant dans la réussite de votre projet.

Et là encore, les écueils sont nombreux : vouloir investir absolument près de chez soi peut être pratique pour gérer le bien, les travaux, la location etc. mais ce n’est pas toujours le choix le plus judicieux en terme de renta.

De même qu’investir dans telle ou telle ville parce que tonton José y voit un grand potentiel de croissance n’est (ô surprise) pas recommandé.

Évidemment, un bien situé dans une zone dynamique, proche des commodités, des transports en commun, et des bassins d'emploi, aura plus de chances d'être loué rapidement et à un bon prix. Mais là aussi, il y a des nuances à apporter, des recherches à approfondir.

C’est la raison pour laquelle chez Shaka, nous nous concentrons uniquement sur 4 zones d’investissement : Paris & IdF, Montpellier, Marseille et Amiens.

4 localisations toutes gérées par une équipe d’experts seniors en local, de manière à vous apporter le meilleur, que ce soit en terme de choix du bien, d’expertise de rénovation et de gestion locative.

‍

J’aurais pu ajouter une 10ème erreur en disant que ne pas se faire accompagner pour (au moins) un premier projet d’investissement locatif peut être risqué.

Parce qu’un tel investissement, ce n’est pas juste de l’argent. C’est beaucoup de temps et d’énergie à consacrer. Sans parler de l’expertise. Une préparation rigoureuse et une excellente connaissance du marché sont donc des atouts indispensables pour réaliser un investissement locatif rentable.

‍

Mais le mieux est que je laisse la parole à nos clients qui en parlent mieux que moi :

‍

Julien : “On n’aurait jamais pu faire ce projet sans être accompagnés. Déjà parce que nous n’étions pas sur place (projet à Montpellier, nous vivons à Paris) mais aussi parce qu’en terme de timing et d’expertise, ça aurait juste été impossible.”

‍

FX : “Shaka nous a trouvé le bien idéal pour un investissement locatif à Amiens en seulement 1 semaine, nous avons ensuite été accompagné de bout en bout, lors de la signature du compromis, des actes et pour la recherche de financement. Il y avait d'important travaux pour moderniser le bien, là encore Shaka s'occupe de tout pour trouver les bons entrepreneurs et surveiller le bon déroulement des travaux. Ils se sont également occupé de tout l'ameublement et de la mise en location (toutes les chambres sont à présent louées, 2 semaines après la fin des travaux. Le bilan: le plan financier initial a été intégralement respecté, les rendements annoncés sont bien là aux délais annoncés, j'ai du y passer en tout 3 heures, je n'ose imaginer si j'avais du tout faire moi même, je recommande chaudement !”

‍

Simon : “Très professionnel. Merci Simon d'avoir pris le temps de m'expliquer tout ces chiffres (vraiment pas simple la fiscalité..) ce n'est vraiment pas facile à comprendre mais tout est tellement plus clair avec votre expertise et votre pédagogie. Je recommande entièrement pour une excellente gestion, l'expertise de Simon et la fluidité de nos échanges. Encore merci !”

‍

Claire : “Superbe expérience. Nous avons acheté un appartement à Montpellier avec Shaka pour faire une coloc étudiante. Tout s’est très bien passé, nous avons été très bien accompagnés sur toute la durée du projet : bons conseils pour nous aiguiller au début du projet, et tres bonne gestion du projet jusqu’à la fin.”

‍

Vous hésitez encore à vous lancer ? Vous avez des questions et besoin d'être rassuré.e ?

‍

Prenons 30 minutes pour échanger sur votre projet et vos besoins : Je prends rdv, c'est gratuit !

Faq