Investissement Locatif sans Apport : encore possible en 2024 ?

Ça y'est, vous avez trouvé la ville où investir, vous avez trouvé le bien, votre offre est acceptée, et il est temps de s'attaquer au montage dossier de financement. Investir sans apport représente en quelque sorte le Graal de l’investisseur immobilier de rendement. Et si l'on en croit les gourous des formations en immobilier sur YouTube, en dehors de cette option, point de salut 🤔

S’il est vrai que cette option est très avantageuse pour le jeune investisseur qui n’a que très peu de capital disponible pour réaliser son apport, nous allons voir que la réalité du terrain est plus complexe et qu’il faut aujourd’hui considérer l’investissement immobilier locatif sans apport comme une exception plutôt que la règle.

Qui plus est, le contexte d’octroi de crédit immobilier s’est profondément durci depuis 2019 et par conséquent, la recommandation d’investir sans apport dans l’immobilier locatif devient de plus en plus largement irréaliste.

Investissement immobilier sans apport : le principe

Commençons par rappeler le sens de la recommandation traditionnelle d’investir dans un projet locatif sans apport. Quelles en sont les raisons ?

Quand on parle d’investissement locatif de rendement, on cherche généralement des projets où les loyers équilibrent les coûts (remboursement du crédit + autres charges). Ainsi, on n’a pas d’effort d’épargne à réaliser tous les mois, et on devient mois après mois propriétaire d’un bien sans débourser d’argent de sa poche. Si en plus on ne met pas d’apport initial dans le projet, on voit bien qu’on devient propriétaire d’un bien après 20 ou 25 ans sans avoir déboursé 1 euro de ses deniers personnels. L’effet de levier est donc infini : j’investis 0 et au bout du compte j’ai un bien d’un montant X.

L’effet de levier est calculé avec la formule Valeur finale du bien / Argent personnel investi (apport initial + effort d’épargne mensuel). On voit donc que plus on fait tendre la variable Argent personnel investi vers 0, plus l’effet de levier tend vers l’infini.

Cette approche est donc particulièrement intéressante pour le jeune investisseur qui n’a aucun capital à investir, car elle lui permet d’accéder à un projet d’investissement locatif malgré son absence d’épargne disponible.

Evolution du contexte réglementaire : les nouvelles normes HCSF

Ceci étant dit, si l’investissement locatif sans apport est en théorie la meilleure approche, car elle fait porter un maximum de risque à la banque, le contexte réglementaire d’octroi de crédit s’est largement durci plusieurs années, et acheter un bien pour le louer sans apport devient, en 2022, de plus en plus compliqué.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

Or le crédit immobilier étant la principale source d’endettement des Français, le HCSF a commencé, depuis quelques années, à donner des consignes de plus en plus strictes aux banques concernant l’octroi de crédit immobilier. S’il s’agissait jusque-là de simples recommandations, la donne change au 1er janvier 2022 puisque certaines normes deviennent obligatoires.

Voici donc ce qui devient obligatoire pour les banques à partir du 1er janvier 2022 :

• Taux d’endettement maximal à 35% (taux calculé comme [Tous les crédits + charges inévitables] / [Salaire + Autres revenus] ; les revenus locatifs prévisionnels sont pris en compte avec une pondération de 70% à 90% selon les banques ; le taux différentiel calculé comme [Tous les crédits + charges inévitables - revenus locatifs] / [Salaire + Autres revenus hors revenus locatifs] n’est plus admis ; dommage car il était très avantageux pour l’investissement locatif 😊)
• Durée maximale du crédit fixée à 25 ans (peut aller jusqu'à 27 ans sur du neuf en état futur d’achèvement)
• Possibilité de déroger à ces règles pour 20% des dossiers seulement (dont 16% pour résidence principale et 4% de dérogation pour l’investissement locatif)

Le texte complet de la décision du HCSF est accessible ici.

Ce qu’il faut retenir de ces évolutions :

• Le HCSF ne mentionne pas d’apport obligatoire pour obtenir un crédit immobilier (en tout cas pour la France ; c’est différent pour le cas du Luxembourg par exemple où le HCSF recommande 20% d’apport (texte ici), recommandation que certaines banques appliquent d’ores et déjà pour la France)
• MAIS il est devenu très facile de dépasser la limite maximale des 35% de taux d’endettement désormais stricte (et avec une formule de calcul très défavorable aux investisseurs), et donc de tomber dans la case “dérogation”, accordée à seulement 4% des dossiers d’investissement locatif

Concrètement, sur le papier, il reste possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel, mais votre seule chance d’y arriver sera probablement :

• De viser un tout petit projet pour rester dans la limite des 35% d’endettement.
• Et/ou de faire passer le projet comme un achat de résidence principale auprès de la banque ; c’est pas beau de mentir 🤥 mais bon…

Sur le terrain, quid de l’investissement immobilier sans apport ?

Les banques restent libres d’appliquer les politiques d’octroi de crédit qu’elles souhaitent, dans la mesure où elles appliquent les normes du HCSF. Ces politiques évoluent d’une banque à l’autre, et tout au long de l’année en fonction des périodes.

Mais globalement, on voit avec les nouvelles normes du HCSF que les banques peuvent accepter moins de dossier de crédit immobilier qu’avant. En effet, les banques peuvent accepter aujourd’hui seulement 20% de dossiers non conformes, alors que début 2020 la production non conforme avoisinait les 50% (source : Communiqué de presse HCSF du 14 septembre 2021). Qui plus est, seuls 4% des dérogations sont alloués à l’investissement immobilier locatif, contre 16% pour la résidence principale.

À votre avis, un banquier qui doit choisir entre deux dossiers d’investissement locatif à financer, il choisit celui avec ou sans apport ?! 😉

Notre expérience terrain de plusieurs dizaines de dossiers d’investissements locatifs présentés à des établissements de crédit en direct ou via des courtiers nous montre aujourd’hui que dans la plupart des cas, un apport de l’ordre de 10% du montant total du projet est demandé. L’apport dépend de nombreux critères (montant du projet, montant des travaux, loyers prévisionnels, durée demandée, situation patrimoniale de l’emprunteur...), mais globalement, partir dans un projet d’investissement immobilier locatif en se disant qu’il faudra apporter 10% du montant total de ses propres deniers permet d’éviter les désillusions et les mauvaises surprises.

Note : la règle évoquée ci-dessus des 10% s’applique aux résidents français au sens fiscal (c.-à-d. ceux qui paient leurs impôts en France). Si vous êtes non résident fiscal, comptez plutôt 20 à 30% d’apport pour vos projets d’investissement immobilier locatif.