L’investissement immo locatif quand on est expatrié : le guide complet

Comme 40% de nos clients, de nombreux Français expatriés sont séduis par l’investissement immobilier locatif, MAIS…

Entre la distance, les contraintes administratives, la fiscalité (toujours un domaine délicat et peu sexy) et les spécificités bancaires, le parcours peut vite décourager.

Pourtant, avec une bonne préparation et les bons partenaires, il est tout à fait possible de réussir un investissement locatif rentable à distance.

Ce guide est inspiré de nos différentes expériences clients expat. On espère qui vous sera utile si vous êtes non-résident et que vous souhaitez investir intelligemment en France. Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir sereinement dans l’immobilier locatif en tant qu’expatrié.

1. Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en France en étant expatrié ?

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a. Un placement sécurisé et tangible

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L’immobilier en France reste perçu comme un investissement sûr, résistant aux crises. Contrairement à d’autres actifs plus volatils, il offre une certaine stabilité, d’autant plus en période d’inflation.

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b. Préparer son retour en France

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Si vous êtes comme la majorité de nos clients expat, vous envisagez sûrement un retour en France à moyen ou long terme. Acheter un bien locatif aujourd’hui permet de vous constituer un patrimoine qui pourra être utilisé comme résidence principale à terme ou comme source de revenus.

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c. Générer des revenus complémentaires grâce à l'investissement immobilier

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Mettre son bien en location permet de générer des revenus en euros, parfois plus stables que ceux des placements dans le pays d’expatriation.

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d. Profiter d’un effet de levier financier

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Expatriés ou non, le crédit immobilier est un excellent moyen de bénéficier de l’effet de levier : acheter un bien avec une partie de l’argent empruntée, tout en augmentant son patrimoine. Attention néanmoins, nous allons voir qu’il y a quelques challenges à relever pour emprunter en tant que non-résident.

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2. Quelles sont les spécificités d’investissement pour un non-résident ?

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a. La notion de non-résident fiscal

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Vous êtes expatrié considéré comme non-résident si vous ne résidez pas plus de 183 jours par an en France et que votre foyer fiscal est à l’étranger.

En gros, vous êtes non-résident quand vous ne payez pas d’impôts en France.

Cela implique des règles fiscales différentes et un traitement particulier par les banques françaises.

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b. Le financement de projets immobiliers locatifs plus complexes

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Soyons cash : la plupart des banques refusent le financement des projets immo locatifs pour les non-résidents.

Certaines le font, mais elles durcissent les conditions par rapport aux résidents.

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Voici donc à quoi vous devrez vous plier :

• Autorisation d’emprunt sur 20 ans maximum (versus 25 ans pour les résidents)
• 30% minimum d’apport nécessaire (versus 15% pour les résidents)
• un taux d’emprunt moins favorable
• Un contrat de travail stable, souvent en CDI expatrié ou équivalent.

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Autrement dit, les indépendants et chefs d’entreprise expatriés n’ont pas vraiment les faveurs des banques.

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• Des justificatifs de revenus traduits et convertis.
• Parfois même, des garanties complémentaires (hypothèque sur un bien existant, nantissement d’un compte, etc.).

Toutes ces conditions remplies ne vous garantissent pas pour autant un “go” de la banque.

Faites-vous accompagner par un courtier qui a l’habitude de gérer des projets d’investissement immobilier pour expatriés afin de mettre toutes les chances de votre côté.

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c. Une fiscalité différente pour les expat qui se lancent dans l'immo locatif

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Comme vous le savez sûrement, les non-résidents restent imposés en France sur leurs revenus fonciers locatifs perçus dans l'Hexagone.

Et bonne nouvelle, la fiscalité des expatriés est parfois plus avantageuse que pour les résidents :

• En statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) les prélèvements sociaux pour les non-résidents UE, UK et Suisse sont de 7,5% (vs 17,2% pour les résidents)
• Idem avec un taux marginal d’imposition à 20% sous un seuil de revenus locatifs de 28 797€ (vs 30% à 45% pour les résidents)

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3. Les différentes stratégies d’investissement immo locatif

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a. Location meublée : LMNP ou LMP

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Le LMNP est très clairement le statut le plus prisé par nos clients expatriés pour leur investissement locatif du fait de ses avantages fiscaux importants :

• Amortissement comptable du bien et du mobilier.
• Déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…).
• Revenus peu ou pas imposés sur plusieurs années.

Attention, il y a ici une différence importante entre non-résident et résident.

Pour passer de LMNP à LMP, il faut :

• Dépasser 23k€ de revenus locatifs annuels
• ET que les revenus locatifs représentent + de 50% des revenus du foyer

Pour un résident, il est difficile de remplir la 2e condition. La plupart des résidents français sont donc quasi exclusivement en LMNP.

En revanche, si vous êtes expat, la 2e condition est de facto remplie (car vous n’avez pas de revenus en France).

Dans ce cas, vous passez automatiquement en LMP (Location en Meublé Professionnel) dès que vous dépassez 23k€ de revenus annuels.

Passer en LMP est plutôt intéressant si vous envisagez une revente avant la fin du crédit. Néanmoins, si vous envisagez de garder le bien post-crédit et de ne pas le revendre, alors le LMP va faire très mal une fois le crédit terminé. Dans ce cas, il vaut mieux investir via une SCI à l’IS.

En résumé, le montage LMNP/LMP est parfait si vous voulez garder votre bien entre 10 et 20 ans, puis le revendre (car imposition intéressante sur les revenus ET sur la plus value à la revente).

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b. Investir via une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

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C’est le montage parfait si vous voulez en revanche garder votre bien au-delà de la fin du crédit, en tirer une rente et le transmettre à vos enfants.

Dans ce cas, vous bénéficiez d’une imposition intéressante sur les revenus ET de nombreuses possibilités d'optimisations sur la manière de distribuer les revenus et sur la transmission.

Quelques détails :

Faire un investissement via une Société Civile Immobilière à l’IS permet d’acheter et de gérer un bien immobilier en société, tout en étant imposé sur les bénéfices au taux de l’IS soit :

• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices
• Puis 25 % au dessus de 42,5K€

Ce montage permet quelques avantages :

• En tant que non-résidents, vous n’êtes pas imposés en France sur les loyers.
• Vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux etc.) pour réduire votre bénéfice imposable.

Attention néanmoins, la sortie (revente ou distribution) est plus taxée, et l’imposition à l’IS est irréversible.

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c. Location nue (revenus fonciers)

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Moins souple fiscalement, la location nue permet néanmoins de déduire certaines charges.

Ce régime est souvent moins intéressant sans dispositifs fiscaux (type loi Pinel), surtout pour les non-résidents. On ne vous le conseille pas.

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d. Les SCPI pour faire un investissement locatif rentable

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros. Vous touchez des loyers sans gérer quoi que ce soit.

Certaines SCPI sont éligibles aux non-résidents, mais attention aux modalités fiscales et au choix de la société de gestion.

Les SCPI peuvent être une alternative à l’immo classique pour ceux qui ont peur de détenir un bien en propre et qui ne veulent pas à avoir à gérer les contraintes de gestion.

Or la SCPI, ce n’est pas vraiment de l’immo. C’est un placement financier (vous achetez des parts d’un fond de SCPI et le fond investit exclusivement dans l’immo).

Sur le papier, c’est séduisant parce que vous investissez dans l’immo “sans les galères”. Mais en réalité, vous êtes tributaire  de la bonne ou mauvaise gestion du fond de SCPI, avec potentiellement de lourdes pertes à la clé…

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4. Le choix de la localisation pour votre investissement locatif

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Expatriés ou non, le b-a-ba pour un bon investissement immobilier locatif, c’est l’emplacement.

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À ce sujet, vous pouvez retrouver notre guide : 9 erreurs à éviter lors de votre premier investissement locatif.

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En attendant, quelques fondamentaux à bien évaluer :

• Le dynamisme économique et démographique de la ville.
• La tension locative : y a-t-il une forte demande ?
• La rentabilité locative brute et nette.
• Les perspectives de valorisation à long terme.
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Parmi les villes les plus intéressantes pour un investissement locatif rentable citons Amiens, Marseille, Montpellier et l'Ile de France.

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