Comment faciliter l’accès au crédit pour un investissement locatif ?
Vous voulez faire un investissement immobilier mais vous êtes conscient que les banques ne sont pas très friandes des projets locatifs ? Vous avez raison de vous méfiez et de vous préparer au mieux pour avoir la meilleure stratégie et obtenir votre prêt.
Accéder à un financement bancaire pour ce type de projet est de plus en plus complexe, notamment depuis la réforme des règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financère (HCSF) en janvier 2022. Les banques, davantage enclines à financer une résidence principale, sont plus réticentes à accorder des prêts pour l’investissement locatif.
Ce guide est là pour vous donner toutes les clés qui vous permettront de bénéficier du meilleur crédit bancaire possible pour financer votre projet d’investissement locatif.
Pourquoi les banques sont frileuses d’octroyer un prêt pour l'investissement locatif ?
Une chose que beaucoup de gens ignorent : les banques ne tirent que très peu de bénéfices directs de la distribution de crédits immobiliers.
Leur intérêt est ailleurs : attirer des clients solvables avec un bon potentiel de placement (assurance-vie, PEA, comptes-titres, etc.) et des revenus récurrents domiciliés dans leurs agences.
Ainsi, les emprunteurs qui cherchent uniquement un financement sans contrepartie sont rarement prioritaires.
Sans compter que le durcissement des conditions d’octroi de prêt depuis 2022 a rendu les banques encore plus sélectives, surtout pour les projets d’investissements locatifs perçus comme plus risqués que l'achat d'une résidence principale.
Comprendre et maîtriser les règles bancaires pour obtenir son crédit
Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF a imposé des normes strictes auxquelles les banques doivent se conformer lors de l’octroi d’un crédit immobilier :
1. Savoir calculer correctement son taux d’endettement
Beaucoup d’infos circulent sur le taux d’endettement et on voit passer beaucoup de méprises sur le sujet.
On vous propose donc de faire le point complet pour que vous puissiez calculer le vôtre correctement et ne pas avoir de mauvaise surprise :
Le taux d’endettement est un indicateur utilisé par les banques pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur. Il représente la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des dettes.
Le taux d’endettement est le ratio entre les charges et les revenus nets mensuels.
Éléments à inclure dans le calcul du taux d’endettement
Charges mensuelles (dettes) :
- Mensualités de prêts en cours (immobilier, consommation, auto, etc.)
- Loyers si vous êtes locataire
- Pensions alimentaires versées
- Autres charges récurrentes acceptées par la banque
Revenus nets mensuels (ressources) :
- Salaires nets (avant impôt, sauf impôt à la source)
- Revenus locatifs (en général, 70 % sont retenus)
- Pensions de retraite
- Allocations régulières (si justifiables)
- Revenus financiers (sous conditions)
- Primes et revenus irréguliers (moyennés sur 3 ans)
Exemple concret
Vos charges :
Crédit auto : 200 €
Crédit Résidence principale ou loyer mensuel : 700 €
Vos charges si projet locatif :
+Crédit Locatif : 700€
Total charges sans projet locatif : 900€
Total charges avec projet locatif : 1 600€
Vos revenus :
Revenus mensuels nets : 3 500 €
Futurs revenus locatifs : 700€ (soit 1 000€ de loyer mensuel réel pondérés à 70%)
Total revenus : 4 200€
Calculons le taux d’endettement sans projet locatif :
(900 / 4200) x 100 = 21,43 %
Puis calculons le taux d’endettement avec projet locatif :
(1 600 / 4 200) x 100 = 38,1 %
En résumé :
Taux d’endettement sans projet locatif : 21,4%
Taux d’endettement avec projet locatif : 38,1%
Ce taux ne doit pas dépasser 35 % pour la majorité des dossiers. Donc dans notre cas ici, pas de projet possible.
Mais alors où se trouve l’erreur que font encore beaucoup de gens ?
En réalité, à 2 endroits :
- Souvent, les gens pensent à calculer leur taux d’endettement avant de faire un projet locatif et oublient d’y inclure les charges de crédit locatif
- Certaines personnes utilisent une autre méthode pour calculer le taux d’endettement : le calcul différentiel. Cette méthode trompent les futurs investisseurs et voici pourquoi.
2. Le calcul différentiel du taux d’endettement
Interdit depuis le 1er janvier 2022, ce calcul permettait de faire baisser drastiquement le taux d’endettement, et pour cause… il masquait la réalité.
Reprenons notre exemple cité plus haut :
Vos charges :
Crédit auto : 200 €
Crédit Résidence principale ou loyer mensuel : 700 €
Crédit Locatif : 700€
Total charges avec projet locatif : 1 600€
Vos revenus :
Revenus mensuels nets : 3 500 €
Futurs revenus locatifs : 700€
On obtient alors avec ce calcul :
Charges + (Crédit locatif - Loyers locatifs) / Revenus
Soit (900 + (700 - 700) / 3500) x 100 = 26%
Miraculeusement, votre taux d’endettement est passé sous le plafond accordé par les banques.
Mais ce calcul différentiel est totalement faux et nous vous conseillons d’être vigilants pour éviter d’être déçus en allant demander un crédit à votre banque.
Néanmoins, et c’est la bonne nouvelle, un dépassement du taux d’endettement peut être accepté à titre exceptionnel : cf plus bas les dérogations aux 35% d’emprunt.
3. Durée maximale d’emprunt
Les emprunts ne peuvent plus excéder 25 ans, contre 30 ans auparavant. Cela limite les stratégies de lissage de mensualités par allongement de la durée.
Pour plus d’info, rdv sur les recommandations HCSF ici.
4. Apport personnel obligatoire
Bien qu'aucun montant minimal ne soit imposé, l'apport est aujourd'hui incontournable.
En général, il couvre les frais de notaire (non finançables par la banque) et une partie du prix du bien.
En voici les règles :
- Pour les résidents fiscaux français : un minimum de 15 % d’apport est exigé par les banques
- Pour les expatriés ou non-résidents : ce minimum passe à 30 %
Où investir en France en 2025 ?
Nous avons appliqué la méthode présentée ici aux 100 plus grandes villes de France pour vous aider à planifier votre prochain investissement.
Chaque ville est rigoureusement analysée à l'aide de données chiffrées et nous vous présentons ses points forts / faibles.
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Crédit bancaire : comment jouer avec les marges de manœuvre ?
1. Les dérogations aux 35 % d'endettement
Vous le savez peut-être, les établissements de crédit disposent d'une marge de flexibilité leur permettant de déroger à ces règles pour 20 % des nouveaux prêts accordés.
Mais voici ce que vous ne savez peut-être pas :
Dans ces 20%, 16% sont attribués au primo-accédants (RP) et seulement 4% aux investissements locatifs.
Donc autant dire qu’il ne faudra pas compter dessus, d’autant plus parce que les banques ces dérogations ne sont enregistrées nulle part.
Autrement dit, les banques ne savent pas combien elles ont accordé de dérogation. Aussi, pour être certaines de ne surtout pas dépasser ce plafond de 20%, elles dérogent extrêmement rarement.
Enfin, sachez que dans les cas vraiment exceptionnels où la banque accepterait de faire un effort, celui-ci n’ira jamais au-delà de 40% d’endettement.
Néanmoins, rien n’est perdu et d’autres stratégies existent :
2. Crédit immo locatif : jouer sur les mensualités
Si vous êtes proche du seuil de 35 %, 3 stratégies peuvent vraiment vous aider :
- Allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans) pour réduire la mensualité.
- Augmenter votre apport pour diminuer le montant à emprunter.
- Réduire le coût de votre résidence principale : si vous remboursez moins ou payez un loyer plus faible, votre capacité d'emprunt augmente.
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3. Le regroupement de crédit
Voilà une solution intéressante dans le cas où votre taux d’endettement serait trop élevé !
Mais attention, cela ne peut fonctionner que dans un cas précis :
Si vous empruntez pour faire un nouveau projet locatif (ou achat de RP) et que les taux ont baissé par rapport à votre premier crédit.
Dans tous les autres cas, le regroupement de crédit n’est pas pertinent, voire une mauvaise idée.
4. L’assurance décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
Si vous achetez un bien en couple, cette assurance peut s’avérer utile.
Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, elle vous couvre à 100% obligatoirement.
En revanche, pour un investissement immo locatif, vous pouvez choisir de vous assurer à 50% (minimum), ce qui vous permet de réduire votre mensualité et donc votre taux d’endettement.
Autre possibilité, vous pouvez souscrire à une assurance qui n’est pas celle de la banque et qui sera potentiellement moins chère.
5. La caution mutuelle et caution bancaire
La caution mutuelle se porte garant auprès de la banque si vous ne tenez pas vos engagements pour rembourser votre prêt. C’est elle qui paye à votre place (et qui vient ensuite vous demander des comptes).
Le principe de caution (bancaire ou mutuelle) est évoqué dans certains papiers sur le sujet du financement d’un projet locatif. Aussi, par acquis de conscience, on vous en parle ici mais dans les faits, on ne le voit jamais.
6. La portabilité du crédit immobilier
Dans la même veine que la caution mutuelle, on s’interroge sur le fait d’en parler mais par acquis de conscience, un mot :
À la base, cela permettait de facilité le financement d’un nouveau bien après la revente d’un précédent. Dans les faits, ça n’existe plus.
7. L’hypothèque ou l’IPPD
Dans les 2 cas, hypothèque ou IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) il s’agit d’une garantie prise sur un bien immobilier financé. En cas de non remboursement de votre prêt immo, la banque est en droit de le saisir et de le vendre.
Là aussi, on le voit apparaître dans certains articles comme une solution ou une marge de manoeuvre auprès des banques.
La vérité, c’est que vous n’avez aucun contrôle dessus. C’est une démarche systématique faite par la banque pour tous les dossiers de crédit.
Investissement locatif : tips pour convaincre la banque d’obtenir un prêt
Les établissements financiers recherchent des clients rentables et stables.
Voici comment maximiser vos chances d’obtenir un crédit pour votre projet d’investissement locatif :
1. Domiciliez vos revenus dans la banque
En demandant un crédit, soyez prêt à transférer votre salaire et vos dépenses courantes dans l’établissement sollicité. Cela rassure la banque sur la régularité de vos revenus.
2. Acceptez des placements financiers chez eux
Proposer ou accepter un placement (assurance-vie, PEA, compte-à-terme, etc.) dans la banque peut peser en votre faveur. C’est une contrepartie souvent appréciée.
3. Présentez un projet clair, simple et bien monté
Un dossier complexe (ex. SCI avec plusieurs membres) peut effrayer. Préférez un montage simple, avec une projection financière claire et un plan de remboursement cohérent.
Mettez en avant :
- Le rendement locatif brut et net
- La vacance locative estimée
- Les charges et frais anticipés
Pour vous aider, notre modélisation financière est un atout indéniable qui a fait ses preuves ! Bonne nouvelle, on vous l’offre pour vos projets perso ;)
Pour la télécharger, rdv ici.
4. Si vous êtes non-résident français
Vous avez un projet d’investissement locatif en France mais vous êtes expatrié ? Les banques seront d’autant plus difficiles à convaincre pour vous permettre d’emprunter…
Mais difficile ne signifie pas impossible. Si c’est votre cas, lisez notre guide complet L’investissement immo locatif quand on est expatrié et mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit.
Conclusion : Les erreurs à éviter pour accéder au crédit d’un projet locatif
1. Ne pas connaître son taux d’endettement
Trop de candidats à l’investissement pensent à tort que leur projet s'autofinance et qu'il ne pèsera pas sur leur endettement. C'était vrai avant 2022, mais plus aujourd’hui. Calculez précisément votre taux selon les règles actuelles.
2. Négliger la qualité de la relation bancaire
Faire cavalier seul, vouloir emprunter sans contrepartie ni relation durable avec la banque, c’est prendre le risque d’un refus. Soyez prêts à faire l’effort d’aller dans le sens de l’établissement.
3. Monter des projets trop complexes ou trop nombreux
Multipliez les projets sans avoir la capacité financière, ou créer une SCI avec plusieurs personnes sans stratégie claire, est une mauvaise idée. Les banques veulent de la lisibilité.
Et les arguments-clés pour convaincre… :
4. Prouver la rentabilité de votre projet immobilier locatif
Grâce à notre modélisation financière, apporter les preuves solides que votre projet d’investissement locatif est rentable et pérenne.
5. Démontrer votre connaissance du marché et votre expertise
Montrer à votre banque que vous maîtrisez votre sujet, notamment en sélectionnant un bien dans une zone à faible vacance locative.
Des villes comme Marseille sont particulièrement intéressantes pour faire de l’investissement locatif.
Et si vous avez besoin d’un coup de pouce, Simon, fondateur associé, se fera un plaisir de répondre à vos questions. Pour le contacter, rdv ici.
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Un voyage de mille lieues commence toujours par un premier pas.
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