Financer un investissement locatif : le guide complet pour une stratégie rentable
Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie puissante pour se constituer un patrimoine, générer des revenus passifs et optimiser sa fiscalité.
Mais avant de parler rentabilité ou fiscalité, un point reste central : le financement.
Contrairement à une résidence principale, le financement d’un bien locatif obéit à des règles spécifiques, souvent plus strictes, et nécessite une préparation rigoureuse. Taux d’endettement, apport personnel, durée du prêt, différé de remboursement, garanties exigées… les critères à maîtriser sont nombreux, et les marges de négociation bien réelles.
Dans ce guide basé sur l’expérience de financement de plus de 100 projets locatifs en 4 ans, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir pour monter un dossier solide, maximiser vos chances d’obtenir un prêt et choisir les bonnes options pour servir votre stratégie patrimoniale.
Faire un crédit pour financer son investissement locatif, une vraie bonne idée ?
Beaucoup pensent que faire un investissement immo locatif cash est une mauvaise idée.
La vérité, c’est que cela dépend de ce que vous souhaitez faire.
Cas où faire un crédit pour le financement d’un projet locatif est une bonne idée :
Si vous n’avez pas besoin de générer immédiatement une rente locative, le crédit présente de véritables atouts, notamment grâce à l’effet de levier bancaire :
- La banque finance une partie de votre projet, ce qui vous permet de conserver votre capital pour d’autres opportunités.
- Ce sont les loyers perçus qui remboursent le crédit, limitant ainsi votre effort d’épargne personnel.
- Vous démultipliez votre capacité d’investissement : avec un même capital, vous pouvez acquérir plusieurs biens au lieu d’un seul.
- Résultat : vous obtenez un bien meilleur TRI (Taux de Rentabilité Interne) que si vous aviez acheté comptant.
En résumé, vous optimisez la construction de votre patrimoine avec un effort initial réduit.
Cas où acheter comptant peut avoir du sens :
Acheter sans crédit peut toutefois être pertinent si :
- Vous êtes proche de la retraite ou déjà retraité, et vous voulez transformer un capital en rente immédiate, sans vous endetter.
- Vous souhaitez éviter la gestion du crédit et obtenir des revenus nets sans charges financières.
- Vous avez un besoin immédiat de cash flow
Voici un exemple très concret avec notre modélisation financière que vous pouvez télécharger gratuitement ici.
Financement de projet locatif AVEC crédit :
Financement de projet locatif SANS crédit :
Le saviez-vous ?
On vous offre la modélisation financière que nous utilisons pour nos clients. Pour pouvoir en bénéficier, rdv ici.
Fiscalité : un avantage majeur du crédit en investissement locatif
Contrairement à une idée reçue répandue, les intérêts d’emprunt liés à un investissement locatif ne représentent pas un coût net pour vous.
En effet, dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP) ou d’une SCI, les intérêts du crédit sont déductibles des revenus locatifs en tant que charges.
Concrètement, ça veut dire que :
- Le locataire rembourse indirectement le crédit via ses loyers, ce qui signifie que ce sont ses paiements qui couvrent vos mensualités.
- Vous pouvez ensuite déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, ce qui réduit d’autant votre base imposable.
- Résultat : les intérêts deviennent en grande partie indolores, voire bénéfiques d’un point de vue fiscal.
Attention : Cette déductibilité s’applique uniquement aux biens destinés à la location. Pour une résidence principale, les intérêts de crédit ne sont pas déductibles, ce qui explique en partie pourquoi leur coût est ressenti différemment.
Le crédit in fine et le crédit Lombard
Beaucoup d’acteurs en parlent dans le cadre du financement d’un projet locatif, donc il nous semblait nécessaire de faire un point dessus.
Le principe est simple :
L'emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance.
Cette structure offre certains avantages : optimisation fiscale, préservation de votre trésorerie, effet de levier bancaire.
En contre-partie, le coût total plus élevé et il existe un risque de non-remboursement du capital. Sans compter que les banques demandent des garanties extrêmement sérieuses.
En 4 ans et plus de 100 projets, jamais nous n’avons eu de clients ayant demandé ou bénéficié de ce type de crédit.
Bref, la théorie c’est bien mais dans la réalité, ça n’existe quasiment pas. Et nous ne vous le conseillerons pas.
Quelle est la durée de crédit optimale pour financer un projet locatif ?
Beaucoup d’investisseurs débutants souhaitent rembourser leur crédit le plus rapidement possible, souvent sur 10 ou 15 ans. Ce raisonnement vient généralement d’un biais issu de la résidence principale : dans ce cas, le crédit est perçu comme un coût, et il paraît logique de vouloir le minimiser en raccourcissant la durée. Après tout, c’est vous qui remboursez le prêt sur vos revenus.
Mais dans le cadre d’un financement d’un projet locatif, la logique est toute autre. C’est le locataire qui rembourse le crédit, pas vous directement. Dans ce contexte, allonger la durée du prêt est souvent plus pertinent.
Pourquoi une durée de crédit réduite peut poser problème ?
Raccourcir la durée de remboursement augmente mécaniquement les mensualités.
Cela a plusieurs conséquences :
- Votre taux d’endettement grimpe, ce qui peut vous bloquer pour des projets futurs (immobiliers ou non).
- Vous devez compléter vous-même les mensualités, car le loyer ne couvre souvent pas une mensualité aussi élevée.
- Vous vous exposez à plus de pression financière, notamment si vous avez une vacance locative ou des imprévus.
Prenons un exemple simple :
- Sur 25 ans : un projet locatif peut générer une mensualité de 500€, intégralement couverte par les loyers → projet autofinancé.
- Sur 10 ans : la mensualité monte à 1 500€ → vous devez mettre 1 000€ de votre poche chaque mois, ce qui annule l’intérêt du levier locatif.
Ne tombez pas dans le piège !
En investissement locatif, il est souvent plus stratégique de privilégier une durée longue (20 à 25 ans).
Cela vous permet :
- De baisser vos mensualités ;
- De maximiser votre capacité d’emprunt future ;
- De laisser le locataire amortir le bien à votre place ;
- Et de sécuriser votre trésorerie.
Il ne s’agit pas d’allonger pour allonger, mais d’adopter une logique patrimoniale, différente de celle de l’achat de votre résidence principale.
Où investir en France en 2025 ?
Nous avons appliqué la méthode présentée ici aux 100 plus grandes villes de France pour vous aider à planifier votre prochain investissement.
Chaque ville est rigoureusement analysée à l'aide de données chiffrées et nous vous présentons ses points forts / faibles.
Tout simplement l'analyse la plus complète en 2025 !
Connaître les normes du crédit bancaire pour financer votre projet locatif
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques ne sont pas totalement libres dans leurs décisions. Elles doivent respecter un cadre défini par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui fixe les règles prudentielles pour limiter les risques de surendettement.
Voici les principaux critères à connaître.
Le taux d’endettement : un seuil à 35 %
En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance incluse. Cela signifie que l’ensemble de vos mensualités (prêt immobilier, crédits à la consommation, etc.) ne doit pas excéder 35 % de vos revenus mensuels nets.
Bon à savoir : les banques ont une marge de dérogation (environ 20 % des dossiers) leur permettant d’accepter un endettement supérieur à 35 %, notamment pour les profils patrimoniaux solides, les investisseurs expérimentés ou les résidences principales.
Ce point est détaillé dans notre futur guide : « Comment faciliter l'obtention de votre crédit immobilier ? ». Il faudra patienter jusqu’au mois prochain pour le lire. ;)
L’apport personnel : un élément devenu indispensable
Il est aujourd’hui quasiment impossible d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Les établissements financiers exigent que vous participiez au financement du projet, notamment pour couvrir :
- Les frais de notaire (en général non finançables) ;
- Une partie du prix du bien, en fonction de votre profil.
Les règles courantes d’apport sont les suivantes :
- 15 % d’apport minimum pour un résident fiscal français ;
- 30 % d’apport pour un non-résident fiscal (français vivant à l’étranger ou expatrié). C’est votre cas ? Retrouvez notre guide complet L’investissement immo locatif quand on est expatrié.
Conseil : un apport plus élevé peut faciliter la négociation du taux ou l’acceptation du dossier, surtout si vous êtes en limite d’endettement ou dans une situation atypique.
Tous les détails sur l’apport dans un projet d’investissement locatif dans la partie suivante :
Tout savoir sur l’apport d’un projet immo locatif
Une autre question qui brûlent les lèvres des futurs investisseurs :
Faut-il mettre plus ou moins d’apport ? Et dans quels cas ?
Dans le monde de l’investissement locatif, la règle communément admise est de mettre le moins d’apport possible. Et cela s’explique facilement d’un point de vue financier.
Moins d’apport = effet de levier maximal
En injectant un minimum de capital personnel dans votre projet, vous bénéficiez pleinement de l’effet de levier bancaire.
Cela signifie que :
- Vous mobilisez peu de fonds propres ;
- Vous financez l’essentiel du bien avec de l’argent emprunté à un coût souvent inférieur à la rentabilité attendue ;
- Vous améliorez mécaniquement votre TRI (Taux de Rentabilité Interne).
C’est une stratégie efficace pour ceux qui souhaitent optimiser leur rentabilité et construire un patrimoine rapidement.
Ceci étant dit, mettre plus d’apport peut toutefois être judicieux dans plusieurs cas de figure :
Plus d’apport = dans quels cas ?
- Vous disposez de liquidités abondantes
Si vous avez beaucoup de trésorerie disponible, il peut être pertinent d’en injecter une partie dans votre projet. Cela permet à votre argent de “travailler” activement, surtout si vos placements actuels sont peu rémunérateurs.
- Vous recherchez un effort d’épargne minimal
Si vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée de devoir compléter chaque mois les loyers pour rembourser le crédit, un apport plus important permet de réduire les mensualités et de tendre vers un effort d’épargne nul, voire un cash-flow positif.
- Vous souhaitez préserver votre capacité d’emprunt
En mettant plus d’apport, vous diminuez le montant emprunté et donc vos mensualités, ce qui réduit votre taux d’endettement. Cela peut être stratégique si vous prévoyez de lancer un nouveau projet immobilier à court terme.
- Vous avez un profil “fragile” pour les banques
Si vous êtes jeune, encore locataire, ou que vous réalisez votre premier investissement locatif, voire les 3 en même temps; votre profil peut sembler plus risqué aux yeux des banques. Dans ce cas, un apport plus conséquent peut renforcer votre dossier et les rassurer.
Financement d’un projet locatif : les réalités méconnues
Beaucoup pensent qu’obtenir un financement pour un projet immobilier locatif est une formalité, surtout lorsqu’ils disposent d’une situation stable : CDI, revenus confortables, propriétaire de leur résidence principale, apport personnel conséquent etc. Pourtant, la réalité est souvent plus complexe qu’il n’y paraît.
Ne sous-estimez pas la difficulté d’obtenir un prêt pour un investissement locatif
Les banques restent réticentes à financer de l’investissement locatif. Elles privilégient généralement les prêts pour la résidence principale, qu’elles jugent plus sûrs et rassurants.
Quand la situation se complique…
Si votre profil est moins « classique » — entrepreneur, profession libérale, ou si vous montez des structures juridiques spécifiques comme une SCI familiale, ou encore des montages financiers plus complexes — vous devrez redoubler d’efforts. Ces profils exigent souvent :
- Une présentation rigoureuse du dossier ;
- Des garanties supplémentaires ;
- Un accompagnement expert pour convaincre la banque.
Conseil : Ne partez pas du principe que le financement de votre projet locatif est acquis. La recherche de crédit est devenue plus exigeante. Il ne faut pas vous considérer « gagnant d’avance » simplement parce que votre profil semble solide. La prudence et la préparation sont indispensables pour optimiser vos chances d’obtention.
Points essentiels à négocier lors de votre financement immobilier locatif
Last but not least! Lorsque vous préparez votre dossier de financement, il est naturel de penser avant tout à négocier le taux d’intérêt.
Mais :
- Sachez que quoi qu’il arrive, le taux qui vous sera accordé sera moins avantageux pour un investissement locatif que pour une résidence principale
- Il existe bien d’autres points, souvent ignorés, que vous pouvez négocier
Priorité à la durée du prêt plutôt qu’au taux
En investissement locatif, la durée du crédit est souvent un critère bien plus déterminant que le taux.
Comme nous l’avons vu précédemment, dans une grande majorité des cas, il est conseillé de viser une durée comprise entre 20 et 25 ans. Ceci afin de garder des mensualités maîtrisées et préserver votre capacité d’emprunt pour de futurs projets.
Mais il faut que vous sachiez que la plupart du temps, les banques chercheront à vous imposer la durée la plus courte possible car cela limite leur risque. Et elles auront un argument de poids pour vous convaincre : plus la durée est courte, plus le taux est négociable à la baisse.
Mais ne vous laissez pas berner. In fine, cette stratégie peut mettre à mal la rentabilité et la gestion de votre trésorerie.
Il serait contre-productif de raccourcir la durée pour obtenir un taux légèrement plus bas, car cela fait exploser les mensualités.
Donc n’hésitez pas à rester sur vos positions en demandant une durée de crédit plus longue et à éviter certains conseils des banques qui servent toujours leurs propres intérêts.
Le différé de remboursement : un levier trop ignoré
Le différé de remboursement, parfois appelé “demi-frère du crédit”, correspond à une période où vous ne remboursez que les intérêts, sans amortir le capital.
Ce dispositif est particulièrement utile si vous envisagez des travaux importants avant la mise en location.
Par exemple, si vous négociez un différé de 18 mois, vous pouvez consacrer les 6 premiers mois aux travaux, puis bénéficier pendant 12 mois d’un loyer qui vous permet de constituer une réserve de trésorerie.
Cette réserve servira à couvrir d’éventuels imprévus ou même à reconstituer un apport pour un futur investissement.
Les pénalités de remboursement anticipé : un point crucial
Si vous prévoyez de rembourser votre prêt par anticipation, notamment suite à une rentrée d’argent importante (vente, héritage, etc.), sachez que des pénalités peuvent s’appliquer.
Il est donc primordial de négocier dès le départ la suppression totale ou partielle de ces pénalités, pour garder une flexibilité maximale dans la gestion de votre dette.
Conclusion : un bon financement est la clé d’un investissement locatif réussi
Le financement d’un projet immo locatif ne se résume pas à obtenir un prêt.
Il s’agit d’un véritable levier stratégique pour construire un patrimoine rentable et pérenne. Entre le choix de la durée, le niveau d’apport, le type de crédit, ou encore les marges de négociation possibles, chaque décision doit être pensée en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre profil.
Trop d’investisseurs sous-estiment encore l’importance de la préparation du dossier, des simulations financières et de la négociation avec les banques. Pourtant, ce sont ces éléments qui feront la différence entre un projet rentable et un projet risqué.
En prenant le temps de bien comprendre les mécanismes de financement, vous maximisez vos chances de succès, sécurisez votre trésorerie et préparez sereinement vos investissements futurs.
Mais trêve de blabla, nos clients en parlent mieux que nous :
Vous voulez faire comme Julie et Fabien et rejoindre notre équipe d’investisseurs heureux ? Simon, fondateur associé vous offre 30 min de son expertise sur votre projet.
Des questions ?
Vous voulez approfondir le sujet et affiner votre projet ? Parlons-nous !
Découvrez les investissements locatifs rentables et durables de nos clients
-p-500.jpeg)
Un voyage de mille lieues commence toujours par un premier pas.
© 2024 Shaka Invest SAS
RCS Bayonne : 894 906 437
Carte Pro : CPI64012021000000028
Garanti par Galian pour un montant de 120 000 €