Investir à Poitiers

Quelques chiffres 

• 88 000 habitants
• 28 000 étudiants, 37 % de la population
• 1re grande ville étudiante de France (classement L’étudiant 2022)
• 50 % de la population a moins de 30 ans 
• 67 % de locataires
• 2 millions de visiteurs annuels pour le parc du Futuroscope
• Rendement théorique 6 %
• À 1h20 de Paris, 1h de Bordeaux et 1h30 de l’océan

Investir à Poitiers : présentation de la ville 

Une ville très étudiante

Ce qui rend Poitiers particulièrement intéressante pour les investisseurs, c’est sa population étudiante ! Vous le savez, c’est une population idéale pour faire de la location. Ils recherchent en effet des colocations ou des petites surfaces, des biens parfaits quand on recherche de la rentabilité.

Poitiers est 10^e au classement L’étudiant des villes étudiantes de France 2022-2023 toutes villes confondues. Elle a été sacrée première grande ville étudiante en 2022 (villes de 20 000 - 40 000 étudiants). Selon le site spécialisé, 89 % des étudiants recommandent Poitiers pour les études, grâce à un cadre de vie agréable et une offre de formations très larges (419 au total).

L’université de Poitiers a été fondée en 1431. On trouve aujourd’hui un CHU, 14 facultés, écoles et instituts. Au total, ce sont 28 000 étudiants, soit 32 % de la population, qui sont répartis dans la ville. 

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Une ville jeune et dynamique

50 % de la population a moins de 30 ans (source INSEE), au-delà des étudiants, on trouve beaucoup de jeunes actifs attirés notamment par un marché de l’emploi dynamique. 

On connait tous Poitiers pour son célèbre parc d'attractions, le Futuroscope. Il attire plus de 2 millions de visiteurs par an. C’est un employeur majeur de la région qui va encore se développer dans les années à venir. 

En effet, un projet de doublement de la surface du parc est en cours. Les dirigeants et actionnaires ont pour ambition d’attirer encore plus de visiteurs français, mais aussi européens. C’est un parc aquatique qui verra le jour en 2024. Nul doute que Poitiers verra encore de nouveaux ménages s'installer dans la région.

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Une attractivité touristique majeure

En plus du Futuroscope, le Grand Poitiers (métropole de 40 communes) regorge d’attractions touristiques majeures. 

La région profite d’un patrimoine médiéval exceptionnel avec 150 monuments classés. On peut par exemple citer  l’église Notre-Dame-la-Grande, emblème de la ville, ou encore, la Cité médiévale de Chauvigny labellisée “Les Plus Beaux Détours de France”. 

Autant de sites qui attirent encore plus de touristes et créent des emplois dans le secteur. La région est très dynamique.

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Il fait bon vivre à Poitiers

Poitiers est localisé dans une belle région où il fait bon vivre. Le climat est plutôt agréable, on est à 1h30 du bord de mer. De quoi favoriser les escapades le week-end !

Le centre-ville est entièrement piéton et 279 km de pistes cyclables permettent de se déplacer tranquillement et écologiquement dans toute la métropole. Tout est faisable à pied ou en transport (très bon réseau de bus).

La ville veille aussi à offrir un cadre de vie agréable pour les citadins avec 862 hectares de parcs et jardins.

Sans oublier un critère qui valorise la cité : la ville est jolie. Son patrimoine historique et ses immeubles classés Bâtiments de France embellissent les rues.

Surnommée la ville aux 100 clochers, Poitiers offre des monuments imposants et des églises romanes, mais aussi des rues médiévales pittoresques ou encore des maisons en pans de bois.

Enfin, les événements culturels sont nombreux : le festival Henri Langlois, le festival de rue des expressifs, le festival de gaming/e-sport Gamer’s assembly… 

Une position stratégique sur l’axe Bordeaux-Paris

S’il faut encore vous convaincre, Poitiers est aussi très bien situé sur l’axe Bordeaux-Paris : à 1h20 de Paris en train (LGV), à 1h de Bordeaux, elle est également proche d’autres villes moyennes (Tours, Le Mans, La Rochelle, Niort…).

Une liaison TGV directe existe avec l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle pour les vols internationaux en 2h20. Mais un aéroport local dessert quelques grandes destinations européennes (Londres, Barcelone, Édimbourg).

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Pourquoi investir à Poitiers ?

Une tension locative importante

C’est l’inquiétude la plus importante des investisseurs : vais-je trouver des locataires ? La vacance locative est le risque majeur dans ce genre de projet. Faire un investissement locatif à Poitiers devrait vous rassurer sur ce point : la tension locative dans la ville est élevée. Elle est classée en B1 soit le 3^e niveau de tension locative sur 5. 

Un parc locatif très peu rénové et entretenu

L’offre locative pour les étudiants est très moyenne. Quentin Rat, notre expert de la ville, explique : “les appartements ne sont pas très bien entretenus ou rénovés. On voit souvent les cuisines en inox sur les annonces du Bon Coin. Résultat : les étudiants sont prêts à payer plus cher pour un logement bien rénové et ils ne le lâchent pas pendant l’été.”

On trouve aussi de nombreux logements en DPF F et G. “Il y a une opportunité pour négocier le prix d’achat et donc augmenter sa rentabilité, mais c’est aussi un avantage pour la mise en location” confie Quentin Rat. Il développe :  “les locataires sont de plus en plus attentifs à la lettre DPE du logement, avec les prix de l’énergie qui augmentent fortement. Donc un logement bien rénové avec une bonne lettre sera loué plus facilement et les locataires resteront plus longtemps.”

Il y a donc une double opportunité pour investir à Poitiers : vous pouvez faire baisser le prix de votre bien à l’achat en appuyant sur les travaux nécessaires à venir. Ce qui permet une meilleure rentabilité, vous l’aurez compris !

Puis, une fois le bien rénové de manière qualitative, vous êtes parmi les meilleures offres du marché pour les locataires. Ce qui réduit les risques de vacances locatives et vous permet même de louer plus cher. Une fois encore, une meilleure rentabilité !

Selon Quentin, de nombreuses anciennes maisons et immeubles sont encore disponibles. Ce sont des biens à diviser et à rénover.

Des prix encore accessibles pour une bonne rentabilité

Les prix à Poitiers ont bien augmenté ces dernières années, mais restent encore très accessibles. Le mètre carré oscille entre 2 000 € et 3 000 €, avec des extrêmes à 1 600 € et 3 500 € en fonction de l'état et de l'emplacement.

Quentin Rat nous confiait que la rentabilité tourne entre 6 % et 7 % nette, 8 % à 10 % quand on se débrouille très bien.

On trouve des immeubles à partir de 120 - 150 000 €. Des prix intéressants pour des investisseurs qui cherchent à faire un gros projet, sans avoir un budget énorme non plus. Vous comprenez l'opportunité dont on vous parlait en introduction ? 

Si vous êtes plutôt en recherche d’un studio pour commencer petit, c’est possible également et avec une rentabilité intéressante. Quentin Rat nous confie : “Comme partout, les petites surfaces sont plus chères au mètre carré, mais même un studio de 20m² en très bon état qui vaudra 70 000 € à l'achat, sortira tout de même 5 000 € à 5 500 € de loyer par an, soit une rentabilité brute de 7,5 %. Plutôt très correct pour un bien où il n'y a presque rien à faire.”

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Où investir à Poitiers ?

Vous l’avez compris, Poitiers est une ville où investir en 2023. Mais attention, cela ne veut pas dire que vous pouvez acheter n’importe où. Le quartier est essentiel pour attirer les locataires et ne pas acheter trop cher pour ruiner votre rentabilité ! 

Selon notre expert de la ville, Quentin Rat, voici les quartiers à privilégier si vous voulez investir à Poitiers : 

• L’est : du pont Joubert au pont Saint Cyprien (avec le pont Neuf au milieu),
• Les quartiers dit du Pont Neuf, de Montbernage, de la Pierre Levée (les Dunes, la Ganterie),
• Près de la gare (boulevard du Grand Cerf, la Porte de Paris), il y a un joli coup à faire, car un gros projet de réhabilitation est en cours sur les années à venir : la plus-value est assurée et vous pouvez bénéficier d’une assistance de la Mairie,
• Les communes limitrophes Buxerolles, Saint Benoît et Mignaloux-Beauvoir : prisées des familles, les biens là-bas se louent très bien.

Quentin déconseille le Centre historique, dit “Le Plateau”, car les biens sont très chers et recherchés, donc la rentabilité est moins au rendez-vous, mais cela peut être un bon investissement patrimonial.

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Dans quoi investir ?

• Petites surfaces pour étudiants
• Maison de ville en colocation (attention à bien y rajouter des salles de bains !)
• Parkings, car ils sont rares et se louent de plus en plus cher
• Grandes surfaces bien rénovées pour familles
• Biens en très mauvais état à rénover
• Le co-living est très peu présent mais la demande augmente

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Conclusion

Investir à Poitiers semble être une belle opportunité pour un investisseur prêt à faire les travaux de rénovation nécessaires. Les prix encore accessibles permettent une belle rentabilité et si vous faites une jolie rénovation, nul doute que vous trouverez des locataires fidèles rapidement !

D’autre part, comme Quentin nous l’a confié, il y a une belle opportunité à saisir du côté de la gare, pour une plus-value intéressante dans quelques années. Vous pourriez donc cumuler rentabilité et plus-value !

Vous l’aurez compris, Poitiers est sur notre liste pour une prochaine ouverture. En attendant, nous sommes très présents sur Amiens, une grande ville étudiante très similaire !